Sopraelevazione in condominio: occorre rispettare le leggi antisismiche!

Sopraelevazione in condominio: la Cassazione chiarisce che sia la struttura da realizzare che quella sottostante devono essere idonee a fronteggiare il rischio sismico

Il proprietario di un appartamento collocato all’ultimo piano di un fabbricato condominiale eseguiva una sopraelevazione. Veniva realizzato un nuovo appartamento con innalzamento dei muri maestri.

Il condominio si rivolgeva al Tribunale ordinario, chiedendo:

  • l’immediata sospensione dei lavori edilizi in atto
  • il riconoscimento di illegittimità dell’opera
  • la riduzione in pristino dei luoghi
  • il risarcimento dei danni prodotti al condominio

Il Tribunale rigettava la domanda del condominio perché infondata e comunque non provata.

Il condominio proponeva dunque Appello, la cui Corte ribadiva che la sopraelevazione denunciata non ledesse l’aspetto architettonico né la statica dell’edificio, neppure quanto ai pericoli sismici.

Il condominio si rivolgeva dunque in Cassazione, contestando alla Corte di Appello di aver confuso “la stabilità statica con quella diversa in presenza di forze sismiche“. Al riguardo, i giudici di Appello avevano ricordato come il Ctu escludesse che i maggiori carichi realizzati dalla sopraelevazione potessero comportare un pericolo di instabilità sismica per l’edificio condominiale. Il Ctu aveva infatti evidenziato che il fabbricato non era in linea con la normativa antisismica, indipendentemente dalla sopraelevazione.

Sopraelevazione in condominio: la sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 23256/2016 si esprime sul ricorso presentato dal condominio. Secondo il condominio doveva per forza ritenersi insussistente la possibilità di eseguire la sopraelevazione, in quanto l’ edificio in questione, costruito nel 1968, non è mai stato conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione antisismica.

La Cassazione accerta la violazione e la falsa applicazione di legge (art. 360 n. 3 cc).

Inoltre l’art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano alle seguenti prescrizioni:

  • rispetto delle condizioni statiche dell’edificio
  • rispetto dell’aspetto architettonico dell’edificio stesso
  • non diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti

Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende come espressivo di un divieto assoluto. Può essere ovviato soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Ne consegue che le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l’oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione.

La presentazione di un intervento antisismico dell’opera eseguita e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, permetterebbe di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall’inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale.

Non essendo stato presentato alcun intervento antisismico e di conseguenza una verifica dell’intera struttura, la Cassazione ritiene ci siano le condizioni per un potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato e, pertanto, accoglie il ricorso presentato dal condominio.

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